Как взять в аренду помещение для бизнеса? Выбор и оформление арендного коммерческого помещения

Успех предпринимательской деятельности во многом зависит от того, где находится магазин, офис, кафе. Также как и правильно оформленный договор позволит избежать многочисленных проблем в будущем. Прежде чем открыть торговую точку или офис, следует внимательно разобраться, как арендовать помещение для бизнеса и как оформить договор аренды. В соглашении должны быть оговорены все условия.

Что необходимо учесть, выбирая помещение?

При выборе торговой точки, следует обратить внимание на ряд факторов. Так, как арендовать помещение для бизнеса, чтобы он приносил доход.

Район

От того, чем занимается предприниматель, зависит и выбор месторасположения помещения:

• В спальных районах – местные жители, которым необходимы продукты, бытовая химия, салоны красоты, ТЦ. Продажа одежды вряд ли будет рентабельна. Но аренда будет дешевле.
• В центре – туристы. Арендная плата – дорогая. Здесь открывают бутики, кафе, бары, сетевые магазины.

Можно взять точки в разных микрорайонах города и посмотреть, где бизнес будет приносить больше прибыли.

Месторасположение

Помещение должно находиться там, где клиентам удобно совершать покупку. Если точка располагается в хорошем районе, но далеко от проходных мест, на хорошую высокую прибыль надеяться не стоит.

Проходимость

Для некоторой предпринимательской деятельности этот аспект очень важен. Ларькам с печатными изданиями, гамбургерами и кафе. Если продаются специфические товары: ля рыбалки, спортивные снаряжения, в такие магазины люди приезжают ради определенных изделий. Здесь проходимость роли не играет. Нужно подумать и о потенциальных клиентах.

Конкуренты и соседские торговые точки

Соседние торговые точки могут сказаться на продажах: продавать фрукты рядом с большими сетевыми магазинами, вряд ли прибыльно. Но, если товар будет сравним по стоимости, но более высокого качества, клиенту выберут этот магазин.

Выгодно, когда у соседей аналогичная целевая аудитория. Это увеличивает продажи. Среди кафе, студий аэробики и цветочных магазинов хорошо будет смотреться кондитерская.

Стоимость

Аренда ежемесячно оплачивается из полученной прибыли. Она не может быть выше 30% от выручки. При заключении договора оплачивается первый месяц и вносится обеспечение, которое можно разделить на несколько месяцев.

Условия пользования

Внимательно нужно составлять договор. Владельцы помещений  на свое усмотрение могут установить штрафы:

1. Комиссия за выезд с помещения ранее оговоренного срока.
2. При аренде бутика в ТЦ могут оштрафовать на размер дневной прибыль за опоздание на 10-15 минут.
3. Кто отвечает за определенные пункты. На основании законодательства за текущий ремонт – арендатор, капительный – арендодатель. В договоре все подробное следует расписать.

Перед заключением контракта, предполагающего передачу в аренду помещения на неопределенный срок, стоит проконсультироваться с юристом. Они могут договориться о выгодных условиях аренды.

В каком состоянии объект

Если устраивает стоимость и местонахождение магазина, то ремонт не так важен. Для розничной точки необходимы розетки и освещение. Состояние помещения важно, если предпринимательская деятельность связана с медициной, воспитанием детей, изготовлением  хлебобулочных изделий. С бизнесом, находящимся под контролем государства. Тогда лучше подыскать точку, специально оборудованную под данный вид деятельности.

Требования к предпринимательской деятельности со стороны закона

Для некоторого бизнеса действуют свои условия. Их много и устанавливаются они различными нормативно-правовыми документами.

Существуют требования, предусмотренные ФЗ, вот некоторые из них:

1. Нельзя взять в аренду квартиру под склад, офис, салон красоты – запрещено ЖК РФ.
2. Для общепита в жилдоме потребуется отдельная система вентиляции. За невыполнение этих требования кафе могут закрыть на 3 месяца или оштрафовать.
3. В подвалах нельзя размещать склады, мастерские, производства, детские центры.
4. Региональные власти имеют право устанавливать свои требования. В Москве запрещено торговать спиртными напитками, если от магазина до рынков, библиотек, студенческого общежития и детских учреждений менее 100 метров.

Прежде чем взять помещение в аренду стоит сразу же убедиться соответствует оно, требованиям закона или нет. Если точка не подходит для предпринимательской деятельности, отвечать за это будет арендатор.

На что стоит обратить внимание при осмотре помещения?

Перед осмотром следует подготовить перечень характеристик коммерческой недвижимости. При изучении недвижимости следует обратить внимание на ряд факторов:

1. Вход. Клиенты должны свободно заходить в магазин. Особенно важно это для столовых, розничных торговых точек, кофеен.
2. Место загрузки-выгрузки. Продукция приводится раз в неделю. Товар должен свободно поставляться в магазин, потребуется и хороший доступ для машин.
3. Парковка. Для некоторой деятельности она очень важно. Для цветочного, сувенирного бутика.
4. Реклама. Чтобы повестить на жилом строении, потребуется разрешение жильцов, а иногда и администрации. Иногда это платно.
5. Сплит-система. Не во всех помещениях возможно на стену установить кондиционер. Это может отразиться на состоянии продукции.
6. Электричество. Для работы кондиционеров, холодильных установок, интернета, кассы, требуются киловатты энергии. Иногда их недостаточно и приборы отключаются. Следует узнать, количество киловатт по договору.
7. Коммуникации. В помещении нужен хотя бы один туалет с раковиной. Для некоторого бизнеса (детских центров) – не менее трех.

Осматривая помещение, следует делать фото, отмечая все пункты. Это позволит правильно выбрать помещение, с учетом всех характеристик.

Что необходимо учесть при заключении договора аренды

Все сделки регулируются ГК РФ. При возникновении споров, участники могут обратиться в суд. Договор, оформленный без соблюдения основных требований, могут признать недействительным или незаключенным. Такой иск может подать владелец коммерческой недвижимости.

Договоры аренды часто признаю недействительными, если не были, согласованы условия или нет подробных описаний предмета соглашения и нельзя подтвердить, что помещение было передано в аренду.

Это большой риск для бизнеса. Стороны возвращают друг другу, что получили по договору. Арендатор – помещение, арендодатель – плату, полученную за недвижимость. Но эта процедура может затянуться надолго.

Чтобы договор не признали незаключенным, необходимо соблюсти следующие требования:

1. Подписи двух сторон. Арендодатель – сам владелец, доверенное лицо или управляющая компания. Право собственности можно проверить на основании выписки из ЕГРН. Если от лица владельца – физического лица выступает его представитель, потребуется нотариальная доверенность. Для организации она не требуется.
2. Договор заключается письменно. На всех страницах проставляются подписи. При желании его можно удостоверить через нотариальную контору.

Нотариус – дополнительные затраты и отсутствие возможности самостоятельно внести изменения в договор. Для аренды небольших помещений обращаться к нему нецелесообразно.

Зачем необходимы существенные условия?

Чтобы договор был признан действительным, все условия должны быть согласованы (ГК ст. 432). Для каждого соглашения существенными считаются:

• предмет документа;
• существенными условиями, признанными на основании закона;
• которые считает важными для себя один из участников сделки.

На основании положений ГК РФ для договора аренды коммерческой недвижимости можно выделить ряд условий. А именно:

1. Предмет – объект.
2. Стоимость.
3. Срок аренды.
4. Время передачи и возврата помещения.
5. Другие условия, которые один из участников сделки считает для себя существенными.

В помещении течет крыша, но по другим характеристикам оно устраивает арендатора. За какой срок и за чей счет будет устранена поломка, для него является существенным условием. Такие нюансы необходимо учесть при составлении договора.

Почему нужно подробно расписать объект?

Недвижимость должна быть четко описан (п. 3 ст. 607 ГК). Необходимо уточнить размеры, адрес, номера помещения или комнат, если уместно – номер по кадастру (индивидуальный номер недвижимого имущества). Когда арендуется не весь объект, а его часть, такой номер в договоре не указывается.

Если в соглашении нет подробных характеристик предмета, суд может признать его незаключенным. Чтобы предупредить разбирательства, при оформлении договора следует предоставить выписку из ЕГРН и планировку объекта. Если такой информации нет, условие об объекте – несогласованно, соглашение тогда не заключено.

Размер аренды необходимо указать в договоре

Без нее соглашение будет незаключенным (ГК п. 1 ст. 654). Необходимо прописать размер аренды в рублях за месяц. Дополнительно можно оговорить НДС. Расписать, что входит в плату: уборка, коммуналка, рекламная вывеска, оборудование. Без указания арендной платы договор не будет заключен. Если по тексту указано, что арендатор выплачивает только коммуналку, то это противоречит условиям закона.

Оговорить, как будет повышаться плата. Обычно соглашение заключается срок менее года, ставка фиксирована. Если договор долгосрочный – то, по тексту прописывается, как будет повышаться аренда.

В основном стороны оговаривают, что ставка повышается ежегодно на определенный процент от текущей суммы. Раньше он зависел от инфляции. Сейчас указывают конкретную цифру – не больше 5%.

На какое время можно сдать недвижимость

Аренда – передача объекта во временное пользование, в договоре необходимо прописать срок, на который он будет сдан. Существует краткосрочный, долгосрочный и договор на неопределенный срок. Последний для предпринимательской деятельности не очень удачный. Существует большой риск. Долгосрочный договор регистрируется в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ.

Документы, необходимые для аренды помещения

При оформлении договора потребуется документация от арендатора, арендодателя и бумаги по сделке. Перечислим их подробно.

Арендодателю нужно предоставить:

1. Паспорт физлица, заключающего договор.
2. Данные о предприятии из ЕГРЮЛ, если помещение в аренду сдает организация. Понадобится и ОГРН, ИНН. Если сделку заключает новый руководитель, и его еще нет в выписке ГЕРЮЛ, потребуется решение общего собрания о назначении его на должность.
3. Нотариальная доверенность. Если со стороны арендодатора выступает представитель.
4. Выписка из ЕГРН с характеристиками недвижимости (срок не менее 30 дней).
5. Техплан. С указанием площади и схемы недвижимости. Если данные отличаются от характеристик помещения, которое сдается в аренду, то следует задуматься.
6. Договора с организациями: охраной, службой забора мусора. Они должны быть действующими.

Внимательно следует читать документы, даже если в сделке принимает участие агент: решать, возникшие проблемы в будущем придется самостоятельно.

От арендатора потребуются следующие документы:

1. Паспорт физлица, заключающего сделку.
2. Данные об организации из ЕГРЮЛ, если договор подписывает фирма. ОГРН и ИНН. Назначение на должность руководителя, если он отличается от того, который указан в ГЕРЮЛ.
3. Доверенность для представителя.

Кроме документов владельца имущества и предпринимателя понадоябтся бумаги по сделке. Так для аренды нужно подготовить:

1. Договор, закрепляющий обязанности сторон и сделку.
2. Акт передачи и приема недвижимости с подробными характеристиками и оборудованием, которое переходит в аренду.

Перед заключением договора, его нужно внимательно прочитать, проверить все документы, обсудить условия с юристом. Это позволит избежать проблем.

Если срок действия договора – 1 год и более, то потребуется регистрация в Росреестре. Для этого необходимо подать в МФЦ заявление и заплатить государственную пошлину. Сделать это имеет право любой участник сделки. Без регистрации договор не вступил в силу.

Какие риски несет предприниматель, арендуя помещение

Выбирая недвижимость, следует учесть множество факторов. Если помещение арестовано или находится под обременением – использовать его нельзя. Когда у собственника недвижимости много долгов, то лучше не связываться с ним.

Проверить помещение можно так:

1. Получить выписку из ЕГРН.
2. Проверить данные владельца в открытой базе ФССП.
3. Указать в договоре, что собственник недвижимости не имеет права передавать ее другим лицам.

Если не указать по тексту договора, тогда арендатор сможет поднять плату в любой момент. Все должно быть четко указано по тексту соглашения: как меняются ставки.

Судебные дела относительно аренды – одни из самых распространенных в РФ. Только за год суды рассматривают до 80 тыс. разбирательств.

В условиях Covid-19 ситуация особенно обострилась. Подробнее об этом читайте в этой статье.

Чтобы не столкнуться с проблемами, необходимо внимательно проверять помещение, его владельца, знать, как составить договор аренды и подробно оговорить условия его расторжения. В этой ситуации, лучше воспользоваться услугами опытного юриста.

Вы можете получить анализ договора или заказать составление договора аренды коммерческой недвижимости в нашею юридической компании:

Получить консультацию