Получение документов на строительство частных и коммерческих объектов

Получение документов на строительство объектов недвижимости — это то, с чем сталкивается любой, кто хочет построить что-то серьезнее сарая или бани. Если неправильно подойти к процедуре, можно потратить время, деньги и не получить желаемого результата. В статье расскажем, как происходит получение документов на строительство частных и коммерческих объектов.

Даже если получение разрешения на строительство объектов будет поручено стороннему специалисту — нужно иметь представление о составе необходимого пакета бумаг и порядке его формирования. Это позволит контролировать процесс.

Получение документов на строительство частного дома

Громоздкая процедура взаимодействия с государственными органами раньше предстояла и индивидуальным застройщикам. Но c августа 2018 года начал действовать Федеральный закон № 340, который внес изменения в Градостроительный кодекс.

Этот правовой акт упростил получение документов на строительство частных домов, заменив разрешительный порядок на уведомительный.

Теперь тому, кто собрался возводить коттедж для постоянного проживания или садовый домик, достаточно сообщить органам власти о своем намерении.

Уведомление подается в письменном виде по форме, утвержденной Приказом Минстроя от 19.09.2018 N 591/пр. Адресат — орган власти, на чьей территории находится земельный участок, предназначенный под стройку. Чаще всего это местная администрация.

Содержание уведомления и необходимые приложения

Бланк уведомления можно свободно скачать в интернете. Он содержит четыре раздела, которые надо заполнить:

1. Информация о застройщике. Физическому лицу нужно указать ФИО, место жительства и паспортные данные, юридическому — название, место нахождения, регистрационный номер и номер налогоплательщика;
2. Сведения об участке, на котором будет стройка — его местоположение, кадастровый номер, вид разрешенного использования. Также надо внести о том, на каком основании застройщик владеет землей.
3. Информация о будущем доме — высота, количество этажей, отступы от границ земельного надела.
4. Здесь надо начертить будущее строение, указав его расположение на участке

В определенных случаях к уведомлению нужно приложить дополнительные бумаги:

• если собственность на землю не зафиксирована в ЕГРН — понадобятся подтверждение прав на землю;
• застройщик — иностранная фирма. В этом случае понадобятся нотариально заверенные переводы уставных документов;
• дом будет расположен на территории исторического поселения. Тогда прикладывается эскиз внешнего вида здания и текстовое описание — строение должно соответствовать культурному облику местности;
• когда уведомление подает не сам застройщик, а его представитель — понадобится доверенность, заверенная нотариусом.

Если собственность на землю оформлена, застройщик — резидент РФ, подает уведомление лично и не намерен строиться в историческом месте — ничего прикладывать не нужно.

Как направить уведомление?

Уведомление можно принести в администрацию лично, направить почтой, через МФЦ или сайт Госуслуг. Первый способ — самый быстрый и надежный. Он позволяет точно убедиться, что письмо получено и ускоряет процесс, исключая лишние инстанции.

При отправке по почте обязательное условие — уведомление о вручении. В многофункциональном центре обязаны выдать расписку, где будет указана дата приемки. На Госуслугах историю действий можно отследить в личном кабинете. Все это нужно для того, чтобы знать дату регистрации уведомления.

Срок и варианты ответа властей

В уведомлении надо указать предпочтительный способ получения документов на строительство. Лучше указывать два варианта — например, обычную почту и электронную.

У администрации есть 7 рабочих дней, чтобы рассмотреть уведомление. До конца этого срока заявителю направляется результат рассмотрения заявки.

Возможны следующие варианты:

• орган власти направляет застройщику уведомление о том, что дом соответствует установленным нормам и его можно строить — это самый благополучный исход. Можно приступать к работам;
• администрация присылает отказ — тут может быть несколько причин;
• не приходит никакого ответа;
• уведомление возвращается без рассмотрения.

С первым вариантом все ясно. Во втором случае в Градостроительном кодексе предусмотрено 4 причины для отказа в получении документов на строительство:

• несоблюдение предельно допустимых габаритов и площади пятна застройки, нарушение установленных расстояний от границ участка. Чтобы не ошибиться с этими параметрами, нужно изучить градостроительный регламент, а также Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения, где планируется возводить здание;
• вторая причина — земля не предназначена для размещения коттеджа или садового дома. Необходимо знать вид разрешенного использования земли — он указан в ПЗЗ и выписке из ЕГРН;
• даже если владелец земли разрешил возвести дом на своем участке кому-то другому — подавать уведомление он должен от своего имени. Иначе будет отказ;
• когда стройка все же планируется в границах исторического города или поселка — уведомление не согласуют, если внешний вид дома не подходит под требования, действующие на территории поселения. Здания, строящиеся в таких местах, должны соответствовать типовым архитектурным решениям. Их устанавливает соответствующий орган власти — например, комитет по сохранению культурного наследия региона;
• еще один повод для отказа — расположение участка в пределах различных охранных территорий. Например, рядом проходит линия электропередач. Или земля находится близко к водоему. Перед подачей уведомления нужно убедиться в отсутствии на участке ограничений такого рода.

Согласно ч. 13 ст. 51.1 Градостроительного кодекса, в случае отсутствия ответа на уведомления оно считается согласованным.

Но есть нюанс — в работе почты бывают сбои. Возможна ситуация, когда ответ был направлен, но не дошел до адресата. Если в ответе был отказ, а заявитель начал работы — могут возникнуть проблемы вплоть до сноса дома, так как это будет самовольная постройка.

Поэтому, если ответ долго не приходит — необходимо убедиться, что он не был отправлен. Для этого можно позвонить или прийти в администрацию и узнать исходящий номер письма.

Но лучше всего направить официальное письмо с требованием ответа — разумеется, заказным отправлением и с уведомлением о вручении. Если и на этот раз власти отмолчатся — можно приступать к работам.

Даже если потом внезапно выяснится, что возводить здание было нельзя и его заставят снести — ущерб застройщику возместит местная администрация.

Доказывать халатность чиновников придется в суде — для этого и нужно всегда иметь подтверждения точных дат регистрации писем органами власти.

Получение документов на строительство для коммерческих и промышленных построек

Для возведения такого объекта необходимо получать разрешение на строительство. Как и в случае с ИЖС, чаще всего оно выдается администрацией поселения, на территории которого будет расположено здание.

Но есть отдельные случаи, когда стройку нужно согласовывать в более высоких кабинетах:

• если объект будет находиться на территории сразу двух субъектов РФ — выдача разрешения относится к полномочиям Минстроя России;
• когда стройка располагается на территории нескольких муниципальных образований — ее согласовывает комитет строительного надзора региона;
• администрация района выдает разрешения, если жилой комплекс занимает землю двух и более поселений или находится на межселенной территории.

Список бумаг, которые должен собрать застройщик при возведении многоквартирного дома, коммерческого или промышленного объекта намного больше, чем для садового дома или ИЖС.

Процедура получения разрешения на постройку таких объектов дольше и сложнее. Есть пакет обязательных для предоставления бумаг.

1. Заявление на получение документов на строительство.
2. Подтверждение прав на земельный участок — выписка из ЕГРН или договор аренды.
3. Если планируется не возводить, а реконструировать здание, у которого несколько владельцев — необходимо согласие всех. В случае с МКД потребуется положительное решение общего собрания собственников.
4. Бывают случаи, когда застройщик ранее уже пытался получить разрешение, но ему отказали по причине ошибок в проекте. В зависимости от характера изменений может потребоваться экспертиза изменений. Если она не нужна — прикладывается подтверждение того, что коррективы внесены в соответствии с ч. 3.8 ст. 49 Градостроительного кодекса.
5. Если внесенные в проект изменения не подпадают под нормативные требования, указанные в предыдущем пункте — для получения документов на строительство нужна копия положительного заключения экспертов. Его можно получить, обратившись государственное учреждение или аккредитованную частную фирму.
6. Результаты инженерно-геодезических изысканий, проведенных на земельном участке.
7. Технические условия на подключение объекта к коммунальным ресурсам.
8. Если заявление подает представитель застройщика — нужна нотариально заверенная доверенность.
9. В соответствии с ФЗ № 152 от 27.07.2006 подписывается согласие на обработку персональных данных.
10. Требуется предоставить на проверку следующие разделы проекта:
    • пояснительную записку;
    • архитектурные и конструктивные решения;
    • планировочная схема организации участка;
    • проект организации работ;
    • информацию о приспособлении объекта для нужд граждан с ограниченными возможностями;
    • план сноса, если на участке находятся строения, которые необходимо демонтировать.

Кроме этого перечня документов для получения разрешения на строительство, требовать от застройщика что-то еще Градостроительный кодекс запрещает.

Чиновники обязаны запросить их сами в порядке межведомственного взаимодействия. Но это занимает время.

Если нужно ускорить получение документов на строительство, можно дополнительно предоставить следующие бумаги:

• градостроительный план земельного участка, полученный менее чем за 3 года до подачи заявления;
• сведения об аккредитации организации, проводившей экспертизу проекта — в случае, если это частная фирма;
• разрешение на отклонение от установленных параметров стройки;
• если экспертиза проекта проводилась государственным органом — можно приложить положительное заключение.

Как видно из приведенного списка, получение документов на строительство — масштабная работа. Если наделать ошибок — придется повторять всю процедуру. Поэтому стоит подробнее рассмотреть порядок подготовки и содержание необходимых бумаг, чтобы приступить к работам без задержек.

С чего начать получение документов на строительство?

Прежде всего нужен подходящий участок, для которого разработан градостроительный регламент. Целевое назначение земли должно предусматривать постройку именно планируемого объекта — многоквартирного дома, торгового или производственного здания.

Информация о виде разрешенного использования земли содержится в градостроительном плане. Чтобы его получить, нужно обратиться в орган местного самоуправления. Сделать это может только владелец или арендатор участка. Заявление подается одним из доступных сейчас способов — лично, почтой, через МФЦ или Госуслуги.

Форма обращения и список обязательных приложений законодательно не установлены. Лучше уточнить эту информацию администрации, чтобы не получить отказ в связи с отсутствием в заявлении каких-либо данных.

Вероятнее всего, потребуются подтверждение прав на землю — договор аренды или выписка из ЕГРН. Если делами занимается представитель собственника — будет нужна доверенность.

Согласно ч. 6 ст. 57.3 ГрК Российской Федерации, срок направления ответа заявителю — 14 рабочих дней.

Градостроительный план выдается по форме, утвержденной Минстроем РФ. Это бесплатно.

Градостроительный план выдается в бумажном виде или в электронной форме, если это указано в заявлении. В таком случае он подписывается электронной подписью.

Геодезия

Участок должен подходить для постройки здания. Надо понимать, например, что почва достаточно надежна, а близко к поверхности земли нет грунтовых вод. Для этого проводят инженерно-геодезические изыскания.

Чтобы их результаты годились для получения документов на строительство — договор нужно заключать с компанией, которая является членом саморегулируемой организации — ассоциации изыскателей России. Фирма должна иметь подтверждающее свидетельство.

Подключение к коммуникациям

Если здание не сможет функционировать без подключения к инженерным сетям — требуется получить технические условия. Любому объекту — будь то склад, магазин или автомастерская, понадобится, как минимум, электричество. Если речь идет о многоквартирном доме, особенно средней и высокой этажности, то понадобится водоснабжение, канализация и, возможно, газ.

Технические условия предоставляют организации, эксплуатирующие соответствующие инженерные сети. Согласно ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса у них есть на это 7 рабочих дней.

Технические условия не существуют сами по себе. Это приложение к договору о технологическом подключении, который придется заключить с ресурсоснабжающей организацией, эксплуатирующей сети.

Чтобы получить технические условия необходимо подать заявление.

К нему должны быть приложены:

• договор аренды на участок либо выписка из ЕГРН о праве собственности;
• план участка с указанием местоположения здания и желаемых точек подключения коммуникаций — выполняется проектной организацией;
• договор на присоединение, подписанный заявителем, а в случае, если форма договора вызвала вопросы — протокол разногласий.

В зависимости от вида коммунального ресурса могут потребоваться следующие сведения:

1. Для подключения к сетям водоснабжения и водоотведения нужно предоставить расчеты планируемого объема потребления воды и количества стоков. Они выполняются проектной организацией.
2. Для ТУ на электроснабжение предоставляется:
   1. План расположения устройств, которые будут подключены к сетям, их количество и мощность.
   2. Упрощенную схему электроснабжения объекта.
3. Чтобы подключить объект к голубому топливу, понадобятся расчеты максимального потребления газа в час (выполняется проектантами) и паспорта на внутридомовое газовое оборудование.

Правительством РФ выпущены нормативные акты, которые устанавливают правила подключения к каждому из коммунальных ресурсов — постановления № 1314 от 30.12.2013 (для газификации), № 644 от 29.07.2013 (о водоснабжении и водоотведении) и № 861 от 27.12.2004 (по электроснабжению).

В них подробно изложены процедуры присоединения к коммунальным сетям при различных условиях, приведены типовые формы заявлений и договоров.

Необходимые разделы проекта

Для разработки проекта составляется техническое задание. Лучше обратиться за этим в специализированную организацию, которая сформулирует ТЗ на основании общих вводных данных, предоставленных застройщиком.

Как правило, такая организация может разработать и сам проект «под ключ». Важно убедиться, что у фирмы есть все необходимые лицензии и свидетельства.

Состав и содержание проекта на капитальный объект установлены разделом II Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Он состоит из двенадцати разделов. Для выдачи разрешения нужно предоставить некоторые из них.

Пояснительная записка

Это важный раздел, от которого во многом зависит получение документов на строительство, по сути — «конспект» всего проекта. Она содержит, например, следующую информацию:

• сведения о том, на основании чего возводится объект — кроме решения застройщика, это может быть приказ Президента, Правительства РФ и других органов власти;
• технические характеристики здания — габариты, этажность;
• описание общей архитектуры объекта — расположение входов, наличие лифтов и мусоропроводов, устройство водосточной, вентиляционной системы и т. д.;
• сведения о помещениях — количество, планировка и площадь помещений, предусмотрен ли чердак и подвал;
• информация о категории земли, на которой находится участок, предназначенный для возведения здания;

Пояснительная записка обязательно содержит подтверждение того, что проект разработан в соответствии со всеми обязательными требованиями.

Схема планировочной организации

Этот раздел содержит описание, характеристики и разбивку земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом. В него включаются:

• сведения об инженерных работах, необходимых для подготовки участка под постройку. Это может быть подъем уровня почвы, дренаж, выравнивание и прочие ландшафтные работы;
• информацию о необходимых работах по благоустройству территории;
• в случае, когда здание производственное, в раздел включаются следующие сведения:
  • обоснование порядка размещения на участке основного здания и вспомогательных строений — складов, мастерских и т. д.;
  • внутренняя дорожная схема, необходимая для функционирования объекта;

Для объектов других типов в раздел включаются сведения о подъездных путях и внутренних проездах, обеспечивающих доступ к зданию.

Архитектурные и конструктивные решения

В этих разделах описывается внешний и внутренний облик строения — как будут оформлены интерьеры и фасады. Приводятся конструктивные приемы, направленные на защиту внутренних помещений от воздействия окружающей среды.

Также в эти разделы вносятся результаты инженерно-геодезических изысканий — несущая способность почвы, уровень грунтовых вод и т. д.

План организации работ

Обширный раздел, содержащий в себе порядок проведения стройки от начала до конца:

• перечень видов работ, обосновывается их очередность;
• расчеты нужного количества персонала, техники и оборудования;
• мероприятия по контролю за качеством и сроками выполнения работ;
• требования к рабочим чертежам;
• меры по охране окружающей среды на время проведения работ;

Если поблизости от возводимого объекта находятся другие сооружения — проводимые работы могут привести к их повреждению или потере устойчивости. Поэтому в раздел включается план мониторинга их состояния на период стройки.

Сведения о приспособлении объекта для нужд инвалидов

Этот раздел относится к возведению многоквартирных домов. Согласно постановлению Правительства РФ от 09.07.2016 № 649, конструкция МКД должна обеспечивать инвалиду возможность беспрепятственного перемещения.

Для этого используют пандусы, подъемники, различные поручни. Все это должно быть предусмотрено в конструкции дома.

План сноса существующих объектов

Не всегда удается приобрести чистый участок — иногда приходится расчищать плацдарм для стройки. Тогда составляется план работ по ликвидации существующих капитальных зданий. Иногда их нужно предварительно вывести из эксплуатации — это тоже прописывается в разделе.

Подробно содержание всех разделов проекта перечислено в разделе II постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.

Сроки выдачи разрешения на строительство

Согласно ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса срок выдачи разрешительной документации на строительство или направления отказа — 5 рабочих дней.

Исключение составляет лишь ситуация, когда будущий дом расположен в историческом поселении. В таком случае срок увеличивается на 25 дней — они нужны госоргану по охране культурного наследия для экспертизы проекта.

Если администрация отказывает в получении документов на строительство — она обязана обосновать свое решение. Причины могут заключаться в отсутствии каких-то необходимых бумаг или неверном их содержании.

Если это реальные недочеты — их нужно исправить и повторно подать заявление. В противном случае отказ можно оспорить в суде.

Можно ли сначала начать стройку, а получение документов на строительство отложить на потом?

Это неоднозначный вопрос. Исходя из названия и смысла разрешения, оно должно предшествовать началу стройки. Но Градостроительный кодекс содержит иную формулировку.

Согласно ч.1 ст. 51 ГрК РФ разрешение лишь подтверждает соответствие проекта будущего здания градостроительному плану и размежевке территории. Очередность процессов законом не установлена.

Органы власти чаще всего придерживаются мнения, что получение документов на строительство должно предшествовать началу стройки. Они часто отказывают в выдаче разрешения именно потому, что работы уже ведутся или закончены, хотя закон такого основания не предусматривает.

Отказ можно оспорить в суде, но практика по этому вопросу неоднозначна. Существуют как положительные, так и отрицательные решения служителей Фемиды в таких ситуациях.

Лучше все же получать разрешение заранее. Ведь даже если администрация закроет глаза на то, что стройка уже начата — риск в другом. Всегда могут найтись недочеты в проекте — тогда отказ в выдаче разрешения будет совершенно правомерным. И объект автоматически переходит в категорию самостроя.

Что будет, если построить без разрешения на строительство?

Самовольное возведение зданий запрещено сразу несколькими нормативными актами — Гражданским и Градостроительным кодексами, а также «Федеральным законом об архитектурной деятельности» № 169-ФЗ от 17.11.1995.

Ответственность за постройку без получения документов на строительство предусмотрена ст. 9. 5 Кодекса об административных правонарушениях:

• штраф для физических лиц — от двух до пяти тысяч рублей;
• для должностных лиц и ИП — от двадцати до пятидесяти тысяч;
• если застройщик —фирма, штраф составит от пятисот тысяч до миллиона рублей.

В случае с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями возможна также приостановка деятельности на срок до трех месяцев.

На этом проблемы не закончатся — ч. 2 ст. 222 Гражданского кодекса обязывает владельца самостроя привести его в соответствие с установленными требованиями. Если это невозможно — застройщик обязан снести здание за собственный счет.

Можно ли избежать сноса?

Избежать этого может помочь третья часть той же статьи ГК РФ. Если застройщик в суде подтвердит свое право на возведение здания, и на момент рассмотрения дела сооружение соответствует всем установленным требованиям, она может быть признана законной даже без получения документов на строительство.

Но если индивидуальные застройщики сравнительно легко могут зарегистрировать самострой (пресловутая «дачная амнистия» продлена до 2026 года), то в случае с другими типами зданий, скорее всего, будут проблемы.

Вряд ли органы власти и суд захотят брать на себя ответственность за самовольно построенный многоквартирный дом или, например, гипермаркет. Который может обрушиться в любой момент и привести к серьезным жертвам.

В любом случае, вопрос с объектом, возведенным без получения документов на строительство предстоит решать в суде. А это стоит нервов, денег и времени, да и результат всегда под вопросом. Поэтому все же лучше получение документов на строительство поставить во главу угла.

Если у вас все-таки возникла необходимость решить данный вопрос в суде, то вы можете проконсультироваться с нашим юристом по строительству и узнать шансы на успешное разрешение дела в вашу пользу:

Получить консультацию юриста

*консультация и ознакомление с делом — бесплатно.

Получение документов на строительство и чем может помочь юрист?

Подготовка к получению разрешения на возведение здания — процесс трудоемкий. Нужно обращаться в разные органы власти и частные компании, проверять правильность полученных бумаг и отслеживать сроки. Человеку без специальной подготовки делать это будет трудно, и велика вероятность ошибки, из-за которой придется начинать все снова.

Чтобы этого избежать, можно обратиться в компанию, которая оказывает правовые услуги в соответствующей сфере. Юристы могут существенно облегчить получение документов на строительство.

Помощь может быть разной — от простой консультации до полного ведения проекта «под ключ». Юрист может, как представитель застройщика, подавать заявки на выдачу различных бумаг, проводить переговоры с чиновниками и подыскивать подрядчиков.

В случае отказа в получении документов на строительство без видимых причин, юрист подготовит иск в суд и будет представлять интересы клиента. Если работы были начаты без получения исходно-разрешительной документации для строительства и возникли проблемы — юрист поможет решить их с наименьшими потерями.

Получить консультацию юриста

Но лучше, как сказано выше, до такого не доводить. Пусть результат стройки, своевременно начатой и оформленной по всем правилам, принесет удовлетворение застройщику и будущим владельцам.