Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости?

Важно уметь правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости, избежать типичных ошибок, которые в будущем могут стоить вам больших денег. Мы расскажем о том, как правильно заключить договор аренды коммерческой недвижимости для бизнеса, и на что стоит обращать внимание.

Договор аренды коммерческой недвижимости и его особенности

Договор аренды не имеет четких требований к форме и заключается в свободной письменной форме, заверять его также не требуется. Каждая из сторон имеет право предложить собственные условия, когда стороны придут к согласию, они запишут в договоре устраивающие их моменты. Если арендодатель принципиально не хочет менять договор, а условия вас не устраивают, вы не можете его заставить их изменить, но имеете права не заключать сделку.

Вы можете воспользоваться готовым шаблоном из интернета, имеющимся у одной из сторон бланком или составить собственный договор с нуля, соблюдая определенные условия. Важно отразить все данные арендатора, арендодателя, арендуемого объекта, а также условия, на которых заключается сделка.

Преамбула

В этой части договора указывается общая информация:

• дата, место подписания договора;
• данные сторон;
• характеристики объекта.

Обратите внимание, что подписывать договор может собственник объекта или иное лицо, имеющее на это право, например субарендатор. От предприятия может действовать директор или иной сотрудник, которому такое право дает устав предприятия. Преамбула договора субаренды мало чем отличатся от обычного договора аренды. Важно узнать, имеет ли контрагент право предоставлять вам недвижимость, которую сам арендовал.

Предмет договора

После того как первая часть будет заполнена, потребуется перейти к самому предмету договора. Речь идет о непосредственно помещении, которое вы хотите арендовать. Нужно указать его кадастровый номер, перечислить всех собственников, указать реквизиты документов, подтверждающих право собственности на интересующее вас помещение или площадь. В качестве приложения используют копию технического плана объекта.

При аренде части от большой площади у вас не будет возможности указать кадастровый номер отдельного метра, поэтому, на техническом плане выделяют тот участок, который будет принадлежать вам. Для этого собственник может заказать тех. план отдельно у кадастрового инженера. Выглядеть это будет как на рисунке ниже.

В договоре указывают, для чего будет применяться помещение: например, это будет магазин, склад, кафе и т.д. Арендатор площади в большом ТЦ может договориться об эксклюзивном праве, например, собственник сдает вам помещение под магазин канцтоваров и больше таких магазинов в ТЦ не будет. За такую услугу обычно приходится доплачивать крупную сумму.

В договоре нужно указать дату выписки из ЕГРН, она нужна для подтверждения права собственности арендодателя. Саму выписку рекомендуется приложить к договору. При наличии нескольких собственников поступить можно так:

• заключить с каждым отдельный договор;
• включить все данные в единый документ, который подпишет каждая из сторон.

Обратите внимание на точность данных. Они должны совпадать с реальными характеристиками арендуемого объекта.

Определение срока договора аренды коммерческой недвижимости

Документ может действовать ограниченное время, которое прописывают в нем самом. Дата начала и окончания действия может быть не с момента заключения договора, а с момента подписания акта приема-передачи и до определенной даты. Редко договоры бессрочные, но они неудобны тем, что любая из сторон может расторгнуть их в любой момент.

Стоимость аренды и расчеты

Цена и порядок расчетов могут быт указаны как в самом договоре, так и в отдельном приложении. Здесь вносится график оплат, отражается стоимость, возможность арендных каникул, необходимость первоначальных взносов, и т.д. Закон не предусматривает каких-либо ограничений для этого пункта, поэтому стороны вправе сами решать, на каких условиях и по какой схеме будет проводиться оплата за услугу.

Кроме постоянной части оплаты (за услугу), отражается переменная часть (коммунальные платежи). Их сумма обычно не прописывается, просто обозначается, какая из сторон покрывает расходы по ним. Арендатор может владеть страховым депозитом, оставлять залог. Если это предусматривается, то такие подробности также указываются в данном разделе.

Права и обязанности сторон

Это один из важнейших разделов, так как он отражает, что стороны имеют право делать, а что нет. Иными словами, в нем содержатся основные правила, при нарушении которых образуется основание для расторжения договора в одностороннем порядке. Чем больше подробностей будет в данном разделе, тем лучше, например, можно ли размещать вывески на фасаде, изменять планировку помещения, сдавать его в аренду другим нанимателям, устанавливать определенное оборудование и т.д.

Укажите пункт, обязывающий арендодателя передать помещение, отвечающее определенным требованиям. Например, это могут быть:

• обеспечение свободного доступа арендатора на объект;
• уведомление арендатора о необходимости посещения объекта собственником (в его отсутствие он не имеет права там появляться за исключением чрезвычайных ситуаций);
• страхование помещения (как и кто этим занимается);
• передача данных счетчиков;
• кто оплачивает ремонт в случае необходимости или ЧС.

Можно отразить и иные условия, которые интересуют стороны.

Договор аренды коммерческой недвижимости: прочие требования

В договоре важно отразить ответственность сторон, она может касаться обоих контрагентов. При нарушении требований договора стороны могут его расторгнуть или им придется платить неустойку. В этой части рассматривается возможность возмещения убытков, срок, за который нужно предупредить контрагента, если вы решили расторгнуть договор, этапы решения споров, если они возникнут.

Кроме этого, в договор должно входить следующее:

• как урегулировать споры и в какой суд обращаться при их возникновении;
• реквизиты и подписи сторон;
• реквизиты организаций, заключающих сделку.

Обратите внимание на то, что каждая из сторон ставить подпись на каждой странице договора на всех его экземплярах. Если договор скреплен и прошит, то подписать можно в отведенном для этого месте в конце и на прошитом корешке.

Если вам нужна надежная команда юристов с огромным практическим опытом, то обращайтесь в ООО «Шмелева и Партнеры». Заявку можно оставить на сайте нашей юридической компании или звоните по указанным номерам телефонов. Отзывы о нашей работе можно посмотреть на Яндекс.Картах.