Как юридическому лицу продать коммерческую недвижимость?

Коммерческая недвижимость – помещение, принадлежащее компании на правах собственности или аренды, используемое для получения прибыли. Это могут быть разные объекты: мастерские, цеха, офисы, склады. Реализация такого имущества – достаточно сложный процесс, не зная, как юридическому лицу продать недвижимость можно столкнуться с определенными трудностями.

Особенности реализации недвижимости юрлицом

У таких процедур есть множество отличий от простых сделок, заключаемых гражданами. Различия есть в оформлении продажи и порядке ее осуществления, списке документации, налогообложении.

Подготавливая сделку продажи недвижимости, находящейся в собственности организации, не стоит забывать о некоторых нюансах:

1. Если это акционерное общество, ООО с несколькими учредителями, то реализация имущества возможна только после общего собрания. На нем участники должны договориться о продаже недвижимости и зафиксировать этот факт протоколом.
2. Когда компанией владеет только один учредитель, он принимает решение самостоятельно, но, несмотря на это также потребуется официальный протокол.
3. При подготовке и оформлении сделки должны быть соблюдены требования, прописанные в уставной документации компании. Иногда в них может присутствовать запрет на передачу прав на имущество другим лицам. Если такие ограничения существуют, необходимо сначала созвать общее собрание учредителей и внести корректировки в УК – дальше можно переходить к проведению самой процедуры.
4. Для заключения контракта следует назначить уполномоченное лицо. Представлять интересы организации он имеет право только на основании доверенности. Если осуществляется реализаций недвижимости между юрлицами, то в сделке участвуют представители двух организаций.
5. Если сделку купли-продажи заключается генеральный директор фирмы, то доверенность не потребуется. Его полномочия закреплены должностной инструкцией.
6. Налогообложение по продаже недвижимости предприятия отличается от сделок, осуществляемых между гражданами.

Если цена недвижимого имущества по балансу превышает 25% общей стоимости основных средств компании, то эта процедура приравнивается к крупной сделке. Сначала потребуется взять согласие учредителей или акционеров – и только потом переходить к выбору условий реализации недвижимости.

Как осуществляются сделки с недвижимым имуществом юрлицом?

ООО или акционерное общество могут быть не только продавцами объектов, но и их покупателями. Содержание и особенности реализации недвижимости зависят от состояния имущества:

• готовый объект, на который имеется свидетельство, передается по договору купли-продажи;
• недостроенная и не сданная в эксплуатацию недвижимость продается на основании переуступки прав требования.

В первом случае контракт, даже если организация передает имущество другой компании, очень напоминает простой договор, который оформляется между гражданами. Одно различие – подпись уполномоченных лиц заверяется фирменной печатью.

Реализация недвижимости по переуступке прав требования сильно различается своим содержанием. Основная особенность, о которой не стоит забывать – само право не всегда явное. Подрядчики, сооружающие объект, часто получают помещения вместо денежной оплаты – договора долевого участия или инвестирования не оформляются.

Следует внимательно проводить сделку. Иначе покупатель будет нести дополнительные риски – и юрлицу придется их возместить, снизив цену на недвижимость.

Какие документы потребуются для совершения сделки?

Быстрота и простота реализации объектов, находящихся в собственности ООО или акционерного общества, зависит во многом от того, как подготовлен пакет документов. Список справок и документации достаточно обширен, если одной из бумаг не будет, то проведение сделки отложится на неограниченное время.

Компания-продавец обязана оформить такие документы:

• решение учредителей, акционеров или единственного владельца на совершение сделки, закрепленное официальным протоколом общего собрания;
• ксерокопия учредительной документации;
• ИНН и ОГРН;
• выписка из Единого государственного реестра юрлиц, что фирма зарегистрирована в налоговой инспекции и, что были предоставлены все необходимые данные;
• доверенность на уполномоченное лицо, действующее от имени фирмы, имеющее право заключать подобные сделки и подписывать договора;
• паспорт доверенного лица, выступающего от имени ООО;
• свидетельство, подтверждающее, что объект принадлежит юрлицу;
• справка из БТИ об оценке недвижимости – о балансовой стоимости для помещений, сооружений или кадастровой – на участок земли;
• при заключении сделки на пристроенный, встроенный или расположенный отдельно объект, понадобятся документы на землю, где он расположен.

Перечисленные документы – обязательны для продажи недвижимости юрлицом, но этот перечень не исчерпывающий. Иногда могут потребоваться и другие справки. Дубликат свидетельства о государственной регистрации компании, отчет эксперта о масштабах совершаемой сделки, справка, что имущество не находится в залоге или на него не наложен арест.

В каждой отдельной ситуации список документов, справок устанавливается индивидуально. Перед заключением сделки купли-продажи лучше обратиться к профессиональному юристу, который сможет изучить конкретный случай и определить, какие выписки необходимы.

Есть некоторые нюансы и для другой стороны сделки. Если объект покупается у юрлица, то сам договор полностью не будет подтверждать, что права на проданную недвижимость перешли к другой стороне. Чтобы стать собственником помещения или сооружения, следует отправить в Росреестр договор.

Вместе с ним потребуется предоставить:

• приложения к контракту;
• акт передачи и приема помещения, строения;
• свидетельство юрлица, подтверждающее, что объект принадлежит ему;
• справка из Бюро технической инвентаризации;
• кадастровый паспорт с отметками БТИ и экспликацию (поэтажную);
• платежный документ о перечислении государственной пошлины.

В Росреестр должны обращаться все участники сделки, перечисленные в договоре. Заявителем может стать уполномоченное лицо на основании доверенности, заверенной у нотариуса.

Порядок осуществления сделки с недвижимым имуществом

Схема реализации сооружения, помещения, принадлежащего ООО или акционерному общество представлена в общей последовательности действий. На ее основании можно понять, как юридическому лицу продать недвижимость:

1. Решение общего собрания, подтвержденного протоколом с указанием лица, уполномоченного на заключение сделки. Если владелец один, решение принимает он единолично, но через протокол.
2. Оформление договора. После принятия решения, необходимо определить условия сделки: характеристики недвижимости, цена, названием покупателя и продавца. Условия расчетов сроки и порядок передачи прав на объект.
3. Заключение договора. После того, как договоренность была достигнута, обе стороны подписывают контракт. Его потребуется заверить у нотариуса, иначе он не будет иметь юридическую силу.
4. Переход права владения на помещение, строение. Продажа недвижимого имущества юридическим лицом гражданину завершается подачей пакета документов в Росреестр.

После обновления данных в государственном реестре недвижимости, сделка будет полностью завершена и новый собственник сможет распоряжаться объектом по своему усмотрению.

Налогообложение при реализации недвижимости юрлицом

Продажа помещений, складов, сооружений ООО или акционерным обществом облагается налогом. Их размер рассчитывается отдельно. Вот факторы, влияющие на величину налогов:

• категория имущества – при реализации квартиры и офисного помещения компания выплатить разный налог;
• является ли организация российским резидентом;
• купля-продажа помещений – зарегистрированный вид деятельности предприятия-налогоплательщика или нет.

Если переход прав собственности происходит на дом или квартиру, то юридическое лицо выплатит только налог на полученную прибыль. Если реализуется склад, цех, мастерская, уплачивается НДС и налог на прибыль. Рассчитываются они по-разному.

Налог на полученную прибыль рассчитывает бухгалтерия компания, и его размер зависит от:

• полученной выгоды;
• является ли компания резидентом РФ – иначе она выплатит 30% налога.

Размер налогообложения зависит от разных обстоятельств, связанных с используемой системой. Организации на ОСН платят 20% от полученной прибыли или НДС 18%. Бухгалтерия предприятия обязана правильно выполнить расчеты, от этого зависит размер налога.

Если компания работает на УСН, то налог определяется, как 6% от стоимости недвижимости или 15% от разницы приобретения и реализации объекта.

Продажа и покупка недвижимости юрлицом должна сопровождаться регистрацией прав собственности в Росреестре. Иначе приобретенный  объект будет находиться на балансе организации, и включен в налогооблагаемую базу. Основание – акт передачи и приема недвижимого имущества. Исключение – обстоятельства, при которых приобретенный объект для деятельности компании непригоден.

Если вам необходимо юридическое сопровождение сделки, то вы можете обратиться в нашу юридическую компанию:

Получить консультацию