XIII Московский Инновационный Юридический Форум

Управляющий партнер юридической компании «Шмелева и партнеры» Шмелева Марина Владимировна выступила модератором и организатором сессии «Правовые риски в строительстве: стратегии идентификации, минимизации и управления», проведенной в рамках XIII Московского Инновационного Юридического Форума.

В рамках сессии были рассмотрены ключевые блоки рисков, с которыми сталкиваются застройщики, подрядчики, инвесторы, управляющие организации и иные участники строительного рынка.

Эксперты из Правительства Москвы, ГБУ «Мосстройразвитие», ГК «DOGMA», АНП «ЗЕНИТ», ООО «ИНЖзащита» и ППК «ТЕХНОНИКОЛЬ» обсудили ключевые риски для застройщиков, инвесторов и девелоперов:

• статус апартаментов и споры по реконструкции;
• инфраструктурные договоры и обязательства перед городом;
• налоговые риски (НДС, целевое финансирование, земельные сделки);
• доступ операторов связи в МКД и цифровая инфраструктура;
• удорожание по договорам подряда полного цикла;
• усиление антимонопольного контроля и регулирование рынка стройматериалов.

Приняли участие:

1. Владимир Ланда, советник Правового управления Правительства Москвы, доцент кафедры юриспруденции Университета Правительства Москвы, к. ю. н., Почетный юрист города Москвы, представил практику Правительства Москвы по спорам, связанным с апартаментами и самовольной реконструкцией нежилых зданий. В докладе были рассмотрены проблемы правового статуса апартаментов, отсутствие их легального определения в базовых кодексах, судебные подходы к признанию реконструированных зданий объектами незавершенного строительства, а также обеспечительные меры, направленные на запрет регистрационных действий в отношении спорных объектов.
2. Полина Козлова, заместитель начальника нормативно-правового управления ГБУ «Мосстройразвитие», раскрыла вопросы инфраструктурного договора как инструмента согласования интересов города и инвестора. В докладе были рассмотрены правила очередности строительства основного объекта и объектов инфраструктуры, механизмы контроля за соблюдением этой очередности, способы обеспечения исполнения обязательств по инфраструктурному договору, включая банковскую гарантию и поручительство материнской компании, а также экономические стимулы для застройщиков.
3. Виталий Емельянов, Руководитель отдела сопровождения сделок ГК «DOGMA», остановился на правовых и налоговых вопросах, актуальных для застройщиков. В докладе были обозначены риски, связанные с расходами на строительство объектов инфраструктуры, учетом целевых средств дольщиков, квалификацией работ, выполняемых собственными силами застройщика, а также приобретением прав на земельные участки через корпоративные механизмы. Отдельное внимание было уделено рискам применения НДС, целевого финансирования и возможной квалификации сделок через призму налоговой цели.
4. Ренат Долотин, управляющий партнер АНП ЗЕНИТ, к. ю. н., представил доклад, посвященный доступу операторов связи в многоквартирные дома и правовым проблемам формирования внутридомовой инфраструктуры связи. В центре внимания были последствия реформы 2024 года, новые правила взаимодействия операторов связи и управляющих организаций, проблема блокирования доступа провайдеров, а также необходимость учитывать инфраструктуру связи уже на стадии проектирования многоквартирных домов и комплексного развития территорий.
5. Никита Пономарев, совладелец ООО «ИНЖзащита», посвятил доклад управлению рисками увеличения стоимости в договорах строительного подряда полного цикла. Были выделены проблемы определения объема работ и твердой цены на момент заключения договора, увеличения стоимости вследствие изменений технической документации по инициативе заказчика, а также противоречия между твердой ценой договора и стоимостью работ, подтвержденной положительным заключением государственной экспертизы.
6. Мария Щербакова, юрисконсульт по антимонопольному законодательству ППК ТЕХНОНИКОЛЬ, рассмотрела инструменты антимонопольного контроля в строительной отрасли. В докладе были обозначены риски, связанные с запросами антимонопольного органа, возбуждением антимонопольных дел, ограничением доступа интернет-провайдеров в дома, ценообразованием на строительные материалы, а также развитием биржевой торговли цементом и иными строительными товарами.

По итогам сессии можно сформулировать следующие рекомендации.

Во-первых, участникам строительных проектов следует проводить правовую диагностику не только договора, но и всей проектной модели: земельного блока, градостроительной документации, инфраструктурных обязательств, налоговой конструкции, порядка финансирования и последующей реализации объектов.

Во-вторых, застройщикам необходимо заранее фиксировать механизм исполнения инфраструктурных обязательств: очередность строительства, способы обеспечения, условия передачи объектов, ответственность за нарушение сроков и влияние таких обязательств на финансовую модель проекта.

В-третьих, при заключении договоров строительного подряда полного цикла следует максимально детализировать техническое задание, порядок уточнения объема работ после подготовки проектной документации, основания и процедуру изменения цены, а также последствия прохождения государственной экспертизы.

В-четвертых, при реализации проектов, связанных с апартаментами, реконструкцией нежилых зданий и изменением функционального назначения объектов, необходимо уделять особое внимание разрешительной документации, вводу объекта в эксплуатацию, достоверности сведений ЕГРН и рискам применения обеспечительных мер.

В-пятых, вопросы связи, цифровой и инженерной инфраструктуры должны учитываться уже на стадии проектирования и планирования территории, поскольку отсутствие таких решений в проектной документации способно повлечь конфликты между операторами, управляющими организациями, застройщиками и конечными пользователями.

В-шестых, строительным компаниям следует учитывать усиление антимонопольного контроля: проверять условия доступа на рынок, договорные ограничения с контрагентами, ценовые механизмы, а также требования к реализации отдельных строительных материалов через биржевые механизмы.

Общий вывод сессии состоит в том, что правовые риски в строительстве перестали быть исключительно договорными или судебными. Они имеют комплексный характер и возникают на пересечении гражданского, градостроительного, жилищного, налогового, антимонопольного и административного регулирования. Поэтому ключевая стратегия их минимизации – это ранняя идентификация рисков, юридическое сопровождение проекта на всех стадиях и включение правовых механизмов управления рисками непосредственно в проектную, договорную и финансовую модель строительства.